부동산 경매 - 배당 편

배당 : 경매대상 부동산의 매각대금으로 채권자들의 채권을 그 우선순위에 따라 변제하는 절차

.채권자의 경매신청이 있은 후 법원이 배당요구종기를 정해 이해관계인이게 통지하면 그 종기 내에 배당요구하거나 권리신고 하여 배당에 참가

.매수인이 매각대금을 납부하면 법원은 대금납부일로부터 3일 내 배당기일 정하고 채권자에게 통지, 배당기일은 4주 내

.배당기일통지서에는 배당일시, 배당법정 및 배당 시 유의사항 등 표시

  ..유의사항 : 채권의 원금/배당기일까지의 이자, 부대채권 및 집행비용을 적은 계산서를 1주 내 법원에 제출할 것

  ..채권원인증서 정본을 준비

  ..임차인은 배당금 수령 시 임대차계약서 원본/주민등록등본/인감증명이 날인된 명도확인서와 매수인 인감증명서를 제출할 것이 명시되어 있음

.배당표를 확정하는 절차 : 배당기일 3일 전부터 열람이 가능하고 잘못되었다고 판단 시 배당에 이의 제가 가능

.배당이의가 들어온 경우, 배당이의 상대방 채권자에 대한 배당을 일시 유보하고 이의채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일부터 1주 이내에 그 소제기를 법원에 증명하면 유보된 배당액을 공탁, 소제기 증명 없이 지나면 원안대로 배당 실시

.확정된 채권자는 담당 경매계로 이동해서 경매계에 채권원인증서 정본을 제출(배당요구 시 했으면 생략)하고 신분증 확인 후헤 법원보관금 출급명령서 발급

.명령서를 갖고 보관금계로 가면 법원보관금출급지시서를 다시 발급, 지정은행으로 가서 배당금 수령하면 배당절차 끝

.실무에서는 최우선변제를 노리고 소액임차인으로 권리신고 및 배당요구한 가장임차인에 대해 이의 제기하는 사례많음 

 

배당표

  .법원은 배당표를 작성하여 배당기일 3일 전부터 이해관계인에 한해 열람, 매각절차가 끝난 후

  .배당순서와 배당원칙만 익혀두면 배당표 예상 가능

배당표 작성

  .등기부등본에 표기된 권리의 내용과 그 권리설정일 및 임대차관계 순서대로 정리

  .매각으로 소멸되는지 인수되는지 제시, 채권액의 규모 검토

  .채권자를 나열한 다음, 채권 유형 기재, 권리설정일과 확정일자 및 배당요구일 기록

  .채권액, 예상 배당액 및 배당받지 못한 채권자의 미배당액 기재

 

.채권자가 배당을 받기 위해서는 배당요구종기 내 배당요구해야 함

.권리신고는 이해관계인이 자기 권리를 증명하기 위해 하는 것으로 별도 배당요구해야함

.경매개시결정등기 전후 등기채권자의 배당요구 유무

  ..배당요구하지 않아도 배당되는 경우

      ...경매신청 채권자

      ...이중경매 신청인

      ...경매개시결정등기 전 등기된 가압류채권자, 압류권자, 임차권자, 전세권자, 저당권자 등

      ...경매신청 채권자 외 나머지는 경매개시결정등기 이후 등기된 채권자는 배당요구해야 배당 받을 수 있음

      ...최선순위 전세권자는 경매개시결정등기 전에 등기되어도 배당요구해야 배당받고 소멸됨

      ...가등기권자는 가등기의 원인이 소유권/담보권에 기한 것인지 판단하기 어려움, 그 내용을 신고하도록 최고한 후 담보가등기에 한해 배당받을 수 있도록 함

      ...담보가등기권자인데 채권신고하지 않은 상태에서 밝혀지면 배당받지 못하고 매각으로 소멸될 수 있음

      ...임차권등기명령에 의한 등기된 임차권도 배당요구 한 것으로 간주됨, 후에 이루어졌다면 배당요구해야 배당가능

 

 .경매개시결정등기 무관하게 배당요구해야하는 채권자

   ..등기부등본에 설정되어 있지 않은 채권자로 필요비/유익비 청구권을 갖는 제3취득자/임차인/근로자의 임금.퇴직금/재해보상금 청구 채권자/조세채권 및 기타 공과금 채권자/ 집행력(확정판결, 공증 등)있는 일반채권자

  ..임차인은 배당요구종기 내 배당요구 +대항요건을 배당요구종기일까지 유지, 확정일자

  ..배당철회기한은 매각 후 7일로 정해지는 매각결정기일까지

  ..배당요구 철회함으로서 매수인에게 부담이 생기거나 증가하는 채권자는 배당요구종기 내에만 철회 가능

  ..배당 요구 신청 시 채권원인증서 사본을 제출한 경우 배당기일에 배당받을 때는 정본을 제출해야함  

 

배당 4원칙

  

순위배당

  .담보물권적 효력이 있는 권리 상호 간 배당으로, 설정 순위에 따라 배당하는 방식

 

안분배당

  .담보물권 상호 간 배당순위가 같을 때는 소액임차인 최우선변제, 근로자 임금채권 등의 채권이나 일반채권 간 같을 때, 담보물권보다 가압류가 선순위일때 채권액에 비례하여 배당하는 방식

  

흡수배당

 .권리설정순위가 가압류-담보물권-(임차인)-가압류인 경우에 선순위 가압류를 기준으로 각 채권액에 비례하여 매각대금을 안분하여 배당(1차)한 후,후순위 가압류보다 권리순위에서 앞서는 담보물권이 채권액을 만족못했을 때 후순위 가압류채권자의 배당액에서 추가로 배당액을 흡수해가는 배당(2차) 방식, 만족못할 경우 임차인의 배당액 흡수가능

 

순환배당

  .가압류-담보물권-조세채권-가압류, 흡수배당과 같이 선순위 가압류를 기준으로 안분배당 후 담보물권이 자기 채권액 만족할 때까지 최후순위부터 순서대로 흡수배당, 다음으로 조세채권은 일반채권에 우선하는 관계로 선순위 가압류배당액에서 흡수배당, 1차에서 흡수당한 금액은 2차에서 반영할 수 없음

 

배당순서

 

1순위 : 집행비용

  .경매 부동산에 대한 감정평가/송달/신문공구/현황조사 등 강제집행에 필요한 비용, 경매신청자가 대납(제53조 1항)

 

2순위 : 제3취득자의 필요비와 유익비

  .제3취득자(소유권자, 지상권자, 전세권자, 등기된 임차권자 등)가 부동산의 보존 및 개량을 위해 지출한 필요비, 유익비는 우선하여 상환받을 수 있음

  .필요비는 유지비나 수리비용(건물 누수)을 뜻하며, 유익비는 임차목적물의 가치를 증가시키는데 사용된 비용(외관타일)

 .지출된 금액이나 부동산 가액의 증가액을 증빙하여 배당요구종기일까지 배당요구해야함

 .배당받지 못한 경우 비용 상환을 위해 매수인에게 유치권을 행사할 수 있음, 유치권 성립 여부에 대한 법리공방 필요

 

3순위 : 소액임차인의 최우선변제권, 근로임금채권 등

  .최우선 변제금은 주택 또는 상가건물가액의 1/2 범위 내

  .임금채권과 퇴직금 및 재해보상금은 최우선변제권과 동순위의 변제 순위

  .우선변제권이 인정되는 임금채권은 최종 3월분의 임금, 퇴직금 역시 최종 3년분

  .원금에 대해서만 인정되고 지연손해금은 일반채권자들과 동순위로 안분배당 받음

  

4순위 : 당해세

  .집행의 목적물에 대해 부과된 국세나 지방세

  .담보권 설정 후 상속/증여 등으로 소유권이 이전되어 그 양수인에게 부과된 상속세, 증여세는 당해세가 아님

  

5순위 : 일반조세채권

  .당해세를 제외한 국세, 가산금, 체납처분비, 지방자치단체의 징수금, 관세는 다른 공과금과 기타 채권에 우선하여 징수

  .일반조세채권 상호 간에는 압류선착주의 : 압류가 이루어진 국세,가산금,체납처분비는 교부청구한 다른 세보다 우선

  .조세채권은 배당순위가 압류일 기준이 아닌 법정기일을 기준으로 우선순위 결정

 

6순위 : 저당권,전세권에 의해 담보되는 채권

  .국세 및 지방세의 법정기일 전에 등기된 저당권, 전세권 등 담보부채권은 일반조세채권에 우선하여 변제

  .확정일자를 갖춘 주택 또는 상가건물의 임차보증금반환채권과 임차권등기된 반환채권도 같은 채권 취급

  

7순위 : 일반임금채권, 퇴직금채권

  .3순위 근로임금채권을 제외한 임금, 재해보상금, 근로관계로 인한 채권 및 퇴직금을 포함하는 일반임금채권

  .사용자의 총 재산에 대해 질권 또는 저당권에 따라 담보된 채권 외에는 조세, 공과금 및 다른 채권에 우선

  .담보물권보다 법정기일이 빠른 조세, 납부기한이 빠른 공과금에 대해서는 후순위로 변제

  .일반조세채권 등이 담보물권에 우선하면 일반임금채권은 후순위

  .확정일자부 임차인은 항상 일반임금채권 보다 선순위 배당

 

8순위 : 공과금채권(건강보험료, 연금보험료, 고용/산재보험료)

  .건강보험료, 연금보험료 등 우선 변제 받을 수 있는 공과금 채권

  .과태료, 벌금, 추징금 등은 일반채권과 동순위

  .공과금채권은 조세채권과 일반임금채권보다 후순위, 조세채권은 1차배당후 2차로 공과금채권으로부터 흡수배당 가능

  .일반임금채권은 공과금 납부기한이 저당권 등 담보물권보다 후순위일 경우 공과금보다 배당순위 높음

  .담보물권이 없으면 일반임금채권-조세채권-공과금채권 순

 

9순위 : 일반채권

  .채무자 재산 차용증서, 가압류한 채권자, 강제경매 신청한 채권자의 채권, 근저당권의 피담보채권액을 초과하는 채권, 집행력잇는 집행권원이 있는 채권자의 배당요구채권, 국유재산법상의 사용료를 비롯하여 과태료, 벌금, 추징금

  .공증이나 판결을 받지 않은 차용증서 등 단순 소지한 일반채권자는 배당절차 참여 불가

  .일반채권은 채권발생 시기와 배당요구 시기의 전후 상관없이 모두 동순위로 안분 배당

 

배당 정리

1) 경매집행비용은 항상 1순위 배당

  .채무자 부담이 원칙이나 부담할 자력 없으므로 경매 신청 채권자가 우선 부담하고 매각대금에서 1순위 배당

 

2) 제3취득자나 임차권, 점유권, 유치권자의 필요비/유익비는 2순위 배당

  .배당받지 못한 경우 권리 상실이 아닌 비용 상환을 매수인에게 유치권 행사가능, 유치권 성립 여부 법리공방 필요

 

3) 3순위 배당은 소액임차인의 최우선변제관, 근로자 임금채권

  .근로자의 임금채권 : 최종 3월분의 임금과 최종 3년분의 퇴직금, 재해보상금에 한함

  .소액임차인의 최우선변제권은 합계가 주택 또는 상가건물가액의 1/2 범위 내 배당 

 

4) 4순위 : 당해세

  .최우선변제권과 근로임금채권 제외 일반조세채권 및 저당 권 등 모든 채권에 우선

  

5) 당해세를 제외한 일반조세채권은 5순위이나 저당권 등 담보물권(전세권, 담보가등기, 확정일자 임차권, 등기된 임차권)보다 법정기일이 빠른 경우에 한함

  .일반조세채권 간에는 압류선착주의가 적용되어 법정기일 무관 압류 순서에 따라 흡수배당 실시, 교부청구한 채권 간에는 동순위로 안분배당

 

6) 공과금채권도 납부기한이 담보물권 설정일보다 빠르면 담보물권에 우선

  .공과금채권은 언제나 일반조세채권보다 후순위, 담보물권 뒤 일반조세채권 순일 때 순환배당 절차 진행

 

7) 담보물권 상호 간에는 설정순위에 따르며, 같으면 동순위로 비례하여 안분배당